криза нового будівництва. Що буде з цінами? — Forbes.ua

Українські забудовники у 2024 рік ввели в експлуатацію на 25% більше квартир, ніж у 2023-му. Отримувати нові дозволи на будівництво вони не поспішають. Чи загрожує це дефіцитом житла? 

Три роки поспіль ринок житла розвивається за рахунок старих проєктів. «Забудовники переважно добудовували житлові комплекси, розпочаті ще до початку повномасштабного вторгнення», – каже керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський. 

На перший погляд здається, що справи йдуть добре: у 2024 році в Україні ввели в експлуатацію майже 83 000 квартир – на чверть більше, ніж торік, свідчать дані Держстату. Але до рівня 2021 року ще далеко – відставання майже 30%.

З новими проєктами ситуація значно гірша. У 2024-му забудовники отримали дозволи на будівництво понад 40 000 квартир у 14 областях і Києві, дані по яких оприлюднив Держстат. Порівняння з довоєнним часом не буде точним – база інша: у 2021 році таких дозволів було близько 144 000 у 21 області й Києві, за даними Держстату. 

Проте загальну картину можна прослідкувати на прикладах. Серед регіонів найбільше скорочення – в Одеській області (–95,4%), Києві (–91,1%) та Тернопільській області (–84,5%). У Київській області теж суттєвий спад – 77%, за даними M4U.

Що це означає для споживачів?

Немає попиту і грошей

До 2022 року ринок житла стрімко зростав – дозволів і продажів з 2014-го більшало щороку, каже СЕО компанії «Ріел» Ростислав Мельник. У 2021-му, ринок був на піку, згадує він.

Тоді в Україні забудовники розпочали будівництво майже 430 комплексів, каже Насіковський. У 2024-му кількість нових будівництв в Україні впала майже втричі – до 145, за його даними. «Половина з нових комплексів, які почали будувати у 2024-му, припала Львівську область», – говорить Насіковський. 

Причини – війна й супутні чинники: падіння продажів квартир, брак будівельників. Зараз забудовники продають 35-50% від довоєнних обсягів, за підрахунками DIM. 

Такі показники – лише у деяких компаній-лідерів, зазначає комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська. «Попит сьогодні – лише 17–20% від довоєнного рівня», – говорить вона. 

Лише три області змогли наростити обсяги видачі дозволів на будівництво порівняно з довоєнним 2021 роком. У Вінницькій області зростання склало 85,5%, в Івано-Франківській – 48,4%, у Закарпатській – 30,3%, підрахували в компанії M4U на основі даних Держстату.

До чого призведе зменшення дозволів в інших регіонах? 

Мало житла – вища ціна

Через зменшення кількості виданих дозволів кількість житла на первинному ринку впаде, особливо у великих містах, прогнозує Насіковський з DIM. 

Але й тут не все так просто. Статистику треба трактувати обережно, говорить СЕО львівськой компанії Avalon Роман Давимука. Отримання дозволів та інформація про початок робіт не означають старт будівництва, зазначає він. Наприклад, у портфелі Avalon є близько 2500 квартир з отриманими дозволами протягом 2017-2023 років, але запускати ці проєкти у 2025-му компанія не планує.

Чи зростуть ціни через дефіцит житла? Сам по собі цей чинник не стане причиною подорожчання. «Ціни підуть вверх, коли зросте попит», – каже Мельник. Він очікує на пожвавлення лише після завершення бойових дій – коли на ринок повернуться ті, хто відклав купівлю або хто повернеться з-за кордону.

Втім в окремих містах здорожчення житла вже помітне. З початку 2025 року середня вартість квадратного метра у валюті найбільше зросла в Одесі (14%), Житомирі (10%) та Хмельницькому (7%), за даними ЛУН. На травень найдорожчі квартири – у Львові з середньою ціною $1320 за кв. м, найдешевші – у Запоріжжі з $610 за кв. м, свідчать дані ЛУН. 

Спрацьовують інші фактори, які штовхають ціни вверх навіть при низькому попиті – подорожчання будматеріалів, збільшення заробітних плат будівельників і нове податкове законодавство, пояснює Насіковський.